Piața românească de investiții a înregistrat anul trecut tranzacții de peste 1,25 miliarde de euro, față de 890 de milioane de euro în 2021, bifând cea mai mare valoare din 2007 încoace, arată raportul anual publicat de Colliers, citat de Agerpres. Capitalul românesc a reprezentat aproximativ jumătate din volumul total, nivel record pentru piața locală, urmat la mare distanță de capitalul sud-african și austriac, cu circa 20%, respectiv 10%. În plus, volumul de tranzacții generat anul trecut de capitalul românesc a fost de peste 4 ori mai mare decât media anuală din 2015 până în 2021.

"O particularitate a anului, care credem că se va resimți pe termen lung, este reprezentată de consolidarea unei cereri ridicate din partea investitorilor locali. Acest lucru demonstrează că economia românească este solidă în general, iar capitalul se acumulează progresiv, pe măsură ce economia se maturizează. Nu este surprinzător, așadar, faptul că aportul capitalului local este, de asemenea, la cele mai înalte niveluri din ultimii ani. Pe de altă parte, s-ar putea crede că acest lucru va duce la o lichiditate mai scăzută pe termen lung, deoarece capitalul local tinde să se concentreze pe investițiile pe termen lung. Într-o notă de încredere față de piața locală, cea mai mare parte a tranzacțiilor, de peste 900 de milioane de euro, a avut loc în a doua jumătate a anului, chiar mai aproape de sfârșitul lui 2022, când era clar că ratele dobânzilor la creditele acordate de statele membre se stabiliseră la niveluri mult mai ridicate decât în trecutul recent", a afirmat Anca Merdescu, director pentru servicii de investiții la Colliers.

Segmentul de birouri a continuat să domine, anul trecut, în termeni de tranzacții, cu o pondere de 63% din volumul total al investițiilor, urmat de cel de retail, care a generat, de asemenea, o mare parte din activitate (25% din total). Consultanții Colliers subliniază că, pentru segmentul industrial, ceea ce frânează activitatea de pe piață continuă să rămână lipsa de ofertă de produse disponibile, deoarece majoritatea dezvoltatorilor de I&L (Industrial&Logistics, n.r.) tind să fie proprietari pe termen lung, deși, în ultimii ani, au existat companii care s-au orientat către vânzare și închiriere ca alternativă pentru depozitele și facilitățile de producție deținute.

Potrivit autorilor analizei, decalajul dintre activele premium (fie că sunt de birouri, retail sau industriale) situate în București și cele din alte mari capitale vecine s-a redus în 2022. Randamentele premium pentru retail și industrial au rămas la 6,75%, respectiv 7,5%, în timp ce în cazul birourilor, randamentul proprietăților premium a crescut cu 25 de puncte procentuale, până la 6,75%.

"Ne așteptăm ca mișcările prețurilor și randamentelor să fie influențate în viitorul apropiat atât de disponibilitatea, cât și de costul capitalului. Cu toate acestea, anticipăm că indexarea chiriilor și lipsa produselor nou livrate vor compensa, în general, orice modificare a ratelor de capitalizare, motiv pentru care estimăm că valorile pe metru pătrat vor rămâne constante pentru clădirile premium. Băncile rămân disponibile pentru a finanța active bune producătoare de venituri, dar apar unele semne de prudență. Marja unui credit pentru un activ premium a crescut puțin, spre 3%, în timp ce în urmă cu un an era mai degrabă în jur de 2,5% . În prezent, nu există semne clare de proiecte aflate în dificultate din punct de vedere economic, însă costul total al împrumuturilor în euro, care se situează în prezent la aproximativ 6%, va crea cu siguranță o presiune în calculele financiare ale oricărui investitor care folosește finanțare bancară. În ceea ce privește cererea, observăm în continuare că există lichiditate, în special din partea cumpărătorilor care folosesc propriul capital și care nu sunt afectați de creșterea costurilor de finanțare, dar care vor fi și mai selectivi în ceea ce privește activele pe care le aleg. În 2023, ne așteptăm să vedem un interes sporit pentru activele premium sau pentru proprietățile care se califică pentru reconversie", subliniază Anca Merdescu.

Perspectivele par să fie umbrite de numărul limitat de livrări de proiecte de birouri după anul 2023, dezvoltatorii fiind preocupați de majorarea costurilor de construcție, la care se adaugă și o posibilă încetinire a contextului economic. Cu toate acestea, experiența consultanților Colliers arată că investitorii străini continuă să fie interesați de România și rămân destul de activi. O tendință nouă care s-a cristalizat recent și pe care compania o vede extinzându-se în următorii ani este faptul că mulți investitori străini încearcă să pătrundă pe piața locală prin intermediul unor parteneriate de tip joint-venture, alături de jucători locali, mai experimentați.

În ansamblu, 2023 nu se anunță neapărat un an rău, chiar dacă volumul de tranzacționare pe piață este posibil sa scadă având în vedere volumul record de anul trecut. Randamentele vor continua să fie supuse unor presiuni ridicate, cel puțin în prima jumătate a anului, dar atât timp cât performanța economică generală a României rămâne solidă, piața de investiții ar trebui să-și revină.

(Copyright foto: 123RF Stock Photo)