Este de așteptat ca prețurile chiriilor să crească în următorii ani în România, ca și în întreaga regiune a Europei Centrale și de Est, cei mai importanți doi factori fiind rata supraaglomerării și creșterea prețurilor imobilelor tranzacționate, se menționează într-o analiză publicată de o companie de consultanță imobiliară, relatează Agerpres. România are cea mai mare rată de supraaglomerare din UE și, chiar dacă ponderea proprietarilor este foarte ridicată (96% dintre oameni dețin casa sau apartamentul în care locuiesc), creșterea prețurilor locuințelor și a costurilor de construcție limitează posibilitatea deținerii unei locuințe mai mari și va susține evoluția pieței închirierilor, potrivit analizei „The Private Rental Sector: Has it found a home in CEE?” realizate de Colliers, în colaborare cu Greenberg Traurig și Kinstellar.

Tendința unui volum mic al apartamentelor închiriate (aproximativ 20% din stocul total în orașe mari precum București și Cluj-Napoca) are o motivație culturală, dar mai ales una economică, anume că ipotecile au fost multă vreme mai accesibile decât chiriile. Astfel, în București, rata lunară la un credit ipotecar este, în medie, cu 12% mai mică decât chiria lunară, în timp ce chiriile din Praga sunt cu peste 40% mai ieftine decât un credit ipotecar, se precizează în documentul redactat de Colliers.

Rata supraaglomerării în România, calculată pe baza disponibilității camerelor per persoană și a dimensiunii medii a gospodăriei, a fost de 45,8% în 2019, urmată de Letonia (42,2%) și Bulgaria (41,1%). Informațiile sugerează că majoritatea gospodăriilor din Europa Centrală au o rată mai mare de supra-aglomerare față de media UE, dar tendința europeană pe termen lung arată o scădere treptată a supraaglomerării, iar piețele din Europa Centrală și de Est continuă spre convergență, potrivit consultanților Colliers.

Prin urmare, această evoluție pe termen lung va aduce un decalaj la nivel de ofertă, va fi nevoie de mai multe locuințe și, din noua ofertă, Colliers anticipează că proprietățile disponibile pentru închiriere vor constitui o parte semnificativă, în condițiile unei schimbări de strategie pentru mai mulți dezvoltatori și investitori, se menționează în analiză.

Pe de altă parte, creșterea continuă a prețurilor de vânzare este un alt motor pentru piața închirierilor de locuințe, mai ales că băncile centrale au luat unele măsuri pentru a limita creșterea creditelor ipotecare în ultimii ani în Europa Centrală și de Est, notează Colliers.

Acest lucru este cel mai vizibil în Republica Cehă, care are peste 50.000 de unități în sectorul închirierilor private, iar Polonia abia începe să câștige teren, cu peste 10.000 de unități deja planificate sau în curs de construcție, care se adaugă stocului existent de 5.000 de unități.

România a rămas în urmă în Europa Centrală și de Est, cu puțin peste 1.000 de unități construite, în construcție sau planificate, dar Colliers se așteaptă la un interes crescut pentru piața închirierilor în următorii ani. O creștere așteptată a prețurilor de vânzare - indusă în special de costurile mai ridicate de construcție - combinată cu o scădere a accesibilității pentru creditele ipotecare vor spori probabil interesul pentru proprietățile de închiriat din România, estimează compania de consultanță.

Din perspectiva dezvoltatorilor, pentru ca închirierea în sectorul rezidențial să fie fezabilă financiar, proiectele trebuie să fie concepute, proiectate și construite special pentru piața de închiriere. Drept urmare, acestea au nevoie de mult timp și planificare, în special în ceea ce privește combinația de unități și serviciile sau facilitățile relevante pentru locația respectivă și pentru grupul țintă de clienți, subliniază autorii analizei.

În piața închirierilor de locuințe, randamentele depind de zonă și variază între 3,5%-4% în Republica Cehă și 5%-5,5% în Polonia. Cele mai bune estimări plasează nivelul mediu al randamentului pentru sectorul de închirieri rezidențiale din București între 6%-6,5%, dar pot exista ușoare variații în funcție de zona în care se află locuința, potrivit Colliers.

Conform datelor Eurostat, costul pentru construirea de noi locuințe în UE a crescut cu 15% în perioada 2010-2019. Dintre statele din Europa Centrală și de Est, cele mai mari creșteri au fost observate în Ungaria (+47%) și în România (+46%). În acest context, mulți dezvoltatori din întreaga regiune nu sunt tentați să schimbe modelul de afaceri axat pe construcția pentru vânzare.

Datele Eurostat referitoare la prețurile locuințelor între 2011 și 2020 arată o tendință ascendentă constantă în UE începând cu 2013, cu creșteri deosebit de mari între 2016 și 2020. În total, a existat o creștere de 25% în UE între 2011 și 2020. Unele dintre cele mai mari creșteri au fost observate în Europa Centrală și de Est, cea mai mare fiind în Ungaria (+96%), dar evoluții notabile au fost sesizate și în Republica Cehă (+61%) și Slovacia (+52%), urmate de Bulgaria (+ 37%), Polonia (+28%) și România (+23%).

Orașul București are unele dintre cele mai accesibile locuințe din regiune, cu un preț mediu de vânzare de aproximativ 1.800 de euro pe metru pătrat în clădirile noi de apartamente. Spre comparație, în Budapesta și Varșovia prețul mediu este de aproximativ 2.600 de euro pe metru pătrat, în timp ce Praga are cel mai scump sector rezidențial din regiune, cu un nivel de 4.700 de euro pe metru pătrat.

În Europa, sectorul încheierilor de locuințe reprezintă unul dintre cele mai atractive modele în rândul investitorilor. Conform Real Capital Analytics, aceasta este a doua clasă de active cu cele mai mari investiții din Europa, în fața sectorului industrial și logistic.

(Copyright foto: 123RF Stock Photo)