Piața locală imobiliară ar putea înregistra pe termen scurt și mediu o creștere a valorii de listare a proprietăților imobiliare comerciale de tip mall, clădiri de birouri și centre logistice, într-un context volatil generat de scumpirea materialelor de construcție și a utilităților și de creșterea inflației, relevă o analiză întocmită de consultanții Colliers, relatează Agerpres. Conform sursei citate, creșterea valorii de listare ar fi generată și de conflictul de la graniță, precum și de efectele pandemiei.

„Interesul investitorilor în ceea ce privește produsele de retail a fost în continuă creștere în ultimul an, concentrându-se pe diverse categorii de produse, precum retail park-uri sau galerii comerciale, centre comerciale din orașe secundare terțiare care necesită o repoziționare sau boxuri închiriate la supermarketuri sau DIY”, susțin autorii analizei.

Totodată, centrele comerciale de tip mall nu sunt disponibile în piață în vederea tranzacționării, astfel încât investitorii s-au reorientat către produse similare alternative. Consultanții Colliers estimează însă un interes ridicat pentru orice proprietate de acest timp ce ar fi disponibilă în piață.

Pe de altă parte, încetarea acordării de reduceri de chirie ca urmare a restricțiilor Covid are un impact de până la 0,5% în evoluția valorilor de piață ale proprietăților comerciale de tip shopping malls, arată consultanții, tendința pozitivă fiind susținută și de închirierile stabilite în funcție de cifra de afaceri.

Deși creșterea vânzărilor în retail este de 8% în primul trimestru al acestui an, comparativ cu perioada similară a anului trecut, majorarea încasărilor din chirii procentuale din marile centre comerciale a fost mai mare, arătând o revenire chiar și peste cifrele aferente anului 2019.

Astfel, pe termen scurt, se poate vorbi despre o creștere a valorii proprietăților comerciale, însă rămâne de analizat cum va influența consumul sfârșitul de an, când efectele compresiei economice se vor resimți mai puternic.

„Alți factori principali ce pot aduce schimbări asupra valorilor proprietăților imobiliare de tip mall țin de evoluția creditării, a dobânzilor, a inflației și a costurilor cu utilitățile. Creditele de consum au crescut în primul trimestru al acestui an cu aproximativ 12%, față de aceeași perioadă a anului trecut, ceea ce ar fi aproape în linie cu inflația. Și ROBOR la 3 luni a crescut anul acesta de la 3,19% până la 5,5% și este de așteptat ca ratele bancare să crească și mai mult în viitorul apropiat, ceea ce ar putea pune o presiune suplimentară pe partea de creditare și consum. Însă cel mai probabil creșterea se va realiza gradual, cu efecte vizibile la sfârșitul acestui an sau începutul anului viitor”, a afirmat Raluca Buciuc, Director and Partner of Valuation and Advisory Services în cadrul Colliers.

În România, excluzând prețurile volatile și controlate, precum cele la alimente și energie, rata inflației de bază este de 6%-7%, iar această valoare ridicată sugerează efecte pe termen lung, punctează consultanții, cu completarea că rata inflației va reveni greu la nivelul perioadei pre-pandemie, ceea ce va afecta din nou consumul. Mai mult, în următorii 2-3 ani, proprietarii de clădiri comerciale, birouri și industrial vor avea cheltuieli suplimentare și pentru a se alinia la cerințele ESG din Europa, care asigură îndeplinirea criteriilor legate de mediu, sociale și de guvernanță.

Clădirile de birouri moderne vor fi mai competitive, cu rate de ocupare mai bune și chirii stabile.

Creșterea costurilor de construcție va influența și ritmul livrărilor noilor proiecte de birouri în piață, mulți dezvoltatori preferând să amâne construcțiile pentru a vedea în ce măsură costul suplimentar va putea fi absorbit de un nivel mai ridicat al chiriilor, observă autorii analizei. O nouă diferențiere suplimentară în piața de birouri este legată de adaptabilitatea clădirilor la ESG. În cazul clădirilor mai vechi, arată consultanții, investiția necesară pentru atingerea standardelor specifice ar putea să fie mult prea mare raportat la valoarea de piață a clădirii, stabilită pe baza contractelor de închiriere curente, și greu de acoperit din potențiale creșteri viitoare ale chiriei. Prin urmare, clădirile din prima categorie vor avea rate de ocupare mai bune și un nivel al chiriei mai ridicat și mai stabil.

Consultanții Colliers observă deja că în anumite zone se face trecerea de la o piață a chiriașilor la o piață a proprietarilor, chiria brută crescând în unele situații cu 5%-7%, în ciuda faptului ca s-a înregistrat o scădere generală a chiriei efective cu 10% la nivelul întregii piețe din București.

Piața logistică și industrială și-ar putea pierde din competitivitate în raport cu piețele regionale din cauza costurilor mari la materiale și utilități.

Stocul de spații industriale și logistice moderne din România, care ar putea depăși în curând pragul de 6 milioane de metri pătrați, a crescut de peste două ori în ultimii cinci ani, dar există încă un decalaj semnificativ între România și alte piețe din Europa Centrală și de Est, pe cap de locuitor.

În consecință, există premise pentru dezvoltarea în continuare a unor astfel de proprietăți, subliniază consultanții. Potrivit acestora, creșterea vertiginoasă la care asistăm în ceea ce privește prețurile de construcție și costurile cu utilitățile, pune presiune pe nivelul chiriei pentru facilitățile nou construite și poate conduce la scăderea competitivității în raport cu țări limitrofe care vor oferi subvenții mai ridicate sau nu vor participa în aceeași măsură la aplicarea de sancțiuni economice Rusiei, cum sunt Serbia și Ungaria.

Autorii studiului subliniază că este greu de estimat impactul în valoarea proprietății, însă, în timp, nealinierea la noile cerințe europene privind ESG ar putea influența vandabilitatea proprietății, precum și factorii principali ce contribuie la valoarea de piață a proprietății, precum grad de neocupare mai mare, rata de capitalizare mai mare sau chirii mai mici.

(Copyright foto: 123RF Stock Photo)