Guvernul a adoptat, la propunerea Ministerului Dezvoltării Regionale, Administrației Publice și Fondurilor Europene (MDRAPFE), proiectul de lege privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor. Actul normativ preia reglementări promovate prin proiectul de lege privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, adoptat în ședința Guvernului din 16 noiembrie 2016, dar clasat în conformitate cu prevederile Hotărârii Biroului Permanent al Senatului din data de 27 decembrie 2016, în baza art. 63 alin. (5) din Constituția României.

Astfel, actul normativ reglementează aspectele juridice, economice și tehnice cu privire atât la înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari din cadrul condominiilor cu cel puțin trei unități de proprietate imobiliară, cât și la administrarea, întreținerea și folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii care au în structura lor locuințe sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință, aflate în proprietatea a cel puțin trei persoane fizice sau juridice, fiecare proprietar având o proprietate individuală și o cotă-parte indiviză din proprietatea comună.

Totodată, proiectul propune o nouă abordare a gestiunii locuirii colective, fiind aplicabilă tuturor imobilelor formate din teren cu una sau mai multe construcții, în care există proprietăți individuale reprezentate de locuințe și/sau spații cu altă destinație, după caz, și cote-părți indivize de proprietate comună. Astfel, condominiul este abordat în sensul larg al termenului, fie că este cazul locuințelor situate în imobile colective, fie că este vorba de locuințe individuale situate în curți comune sau alte forme de proprietăți concret delimitate.

În acest context, sunt stabilite statutul condominiului, condițiile pentru folosința, modificarea și întreținerea locuinței, normele de conduită în cadrul condominiului, sunt clarificate principiile de stabilire a cotelor de proprietate comună asupra imobilului și a organizării condominiului și sunt reglementate condițiile de înființare, organizare și funcționare a asociațiilor de proprietari, precum și raporturile dintre administrația publică și asociațiile de proprietari.

•  eficientizarea administrării locuințelor, fie că sunt imobile colective tip bloc, locuințe situate în curți comune sau ansambluri rezidențiale;
•  o mai bună structură a organelor de conducere a asociațiilor de proprietari;
•  clarificarea responsabilităților și incompatibilităților dintre membrii structurilor de conducere din cadrul asociațiilor de proprietari; 
•  instituirea regulamentului condominiului, în care să se înscrie regulile de comportament și de folosire a proprietății;
•  clarificarea și eficientizarea relației dintre autoritățile publice și asociațiile de proprietari.

„Prin recunoașterea condominiului în sensul noilor reglementări, se va îmbunătăți administrarea imobilelor în care se află mai multe proprietăți și, implicit, mai mulți proprietari, iar aceștia vor fi responsabilizați. De asemenea, se dorește întărirea ideii că proprietatea (proprietari individuali de locuințe sau spații cu altă destinație aflați în condominiu) impune și obligații, nu numai drepturi, obligații legate mai ales de conservarea funcțională a imobilului, de asigurarea unui standard ridicat al calității vieții și de reducerea consumului și asigurarea eficienței energetice”, precizează Guvernul, într-un comunicat. 

Legea stabilește și principiile de organizare și funcționare a condominiului, precum și regulamentul de funcționare a acestuia. Proprietarii din condominiu trebuie să încheie un acord scris cu privire la regulile și condițiile de folosință a părților comune ale imobilului și normele de conduită dintre proprietari, numit regulament al condominiului.

•  introduce obligativitatea constituirii de către asociațiile de proprietari a fondului de reparații anual, precum și a fondului de rulment;
•  întărește cadrul normativ pentru angajarea de către asociațiile de proprietari a persoanelor fizice autorizate sau persoanelor juridice cu obiect de activitate administrarea condominiilor, înființate potrivit prevederilor legale în vigoare;
•  detaliază și clarifică atribuțiile administratorului, ale președintelui, ale comitetului executiv, ale cenzorilor, tipul de relații dintre aceștia, precum și procedurile de aprobare a deciziilor privind realizarea lucrărilor de reabilitare a imobilului și de limitare a consumului energetic;
•  introduce obligativitatea ca lucrările de reabilitare pentru imobilele de locuințe având mai multe tronsoane/scări să se facă unitar, și nu pe segmente de clădire (în cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului fațadei se poate face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de  numărul asociațiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentații tehnice elaborate în condițiile legii, de către arhitecți cu drept de semnătură și cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, regimul monumentelor istorice și al zonelor protejate, reabilitare termică pentru creșterea performanței energetice a clădirilor și reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei acestora pentru creșterea calității arhitectural-ambientale a clădirilor);
•  introduce dreptul de preempțiune la preț egal al autorităților administrației publice locale asupra locuințelor executate silit pentru recuperarea datoriilor proprietarilor la cotele de contribuție la cheltuielile asociației; aceste locuințe vor fi folosite ulterior numai ca locuințe sociale, proprietarii executați silit având prioritate la repartizarea acestora, numai dacă îndeplinesc condițiile stabilite pentru accesul la locuințele sociale;
•  detaliază modalitățile și procedurile cu privire la furnizarea și contractarea serviciilor de utilități publice în condominii (modalitatea de facturare în comun la nivel de asociație de proprietari sau de facturare individuală la nivel de proprietar, convențiile de facturare individuală, contractele individuale de furnizare/prestare a serviciilor de utilități publice), precum și modalitățile și procedurile de contractare și facturare a serviciilor de utilități publice în ansamblurile rezidențiale.

*

Viitoarea Lege privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor va abroga Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, în contextul noii abordări a condominiului. Până în prezent, reglementările vizând condominiul se refereau doar la imobile colective – blocuri de locuințe – și ofereau cadrul organizării asociațiilor de proprietari și principiile de administrare a acestor imobile colective.