Oficiul Național de Prevenire și Combatere a Spălării Banilor (ONPCSB) a publicat, pe site-ul instituției, Ghidul privind indicatori de suspiciune și tipologii de spălare a banilor pe piața imobiliară. Documentul prezintă, în prefață, cadrul general care a determinat elaborarea acestuia, menționând indiciile care ajută la ridicarea semnalelor de alarmă și la declanșarea obligațiilor de raportare.

Este cunoscut că spălarea banilor prin tranzacții imobiliare integrează fondurile ilicite în economia legală oferind, în același timp, o investiție sigură. Documentul menționează că se utilizează o serie de tehnici, cum ar fi: scheme de finanțare în numerar sau opace, sisteme de finanțare supraevaluate sau prețuri subevaluate, societăți și trusturi netransparente sau terțe părți – persoane juridice care acționează ca proprietari.

„Pentru a evalua existența unui risc de spălare a banilor, se pot efectua evaluări concrete ale tranzacțiilor și ale unui client, situația unui client oferind indicii care ajută la ridicarea semnalelor de alarmă și la declanșarea obligațiilor de raportare. Tranzacțiile imobiliare implică atât părți din sectorul nefinanciar, cât și din cel financiar, care operează în temeiul unor cerințe legale diferite. Cu toate acestea, raportarea tranzacțiilor suspecte în domeniul imobiliar este limitată, ceea ce lasă loc de ample îmbunătățiri. Îmbunătățirea este cu atât mai necesară cu cât spălarea banilor în general, și în sectorul imobiliar în special, are un impact socio-economic major, a cărui amploare este dificil de cuantificat. Abuzurile din sectorul imobiliar (proprietăți sub formă de terenuri sau clădiri) au fost descrise de mult timp ca fiind una dintre cele mai vechi modalități cunoscute de spălare a veniturilor ilicite. Activele imobiliare sunt la fel de atractive pentru infractori ca și pentru orice investitor (prețurile fiind în general stabile și susceptibile de a se aprecia în timp) și, de asemenea, pot fi generatoare de venituri. Realitatea imobiliară oferă o aparență de legalitate și normalitate”, se menționează în Ghid.

Tranzacțiile imobiliare pot implica sume mari și sunt supuse unei examinări mai limitate în ceea ce privește riscurile de spălare a banilor decât tranzacțiile din sectorul financiar, deoarece normele din sectorul nefinanciar sunt mai limitate.

În domeniul imobiliar, spălarea banilor implică utilizarea fondurilor generate de activități infracționale pentru a plăti tranzacția (infracțiune premisă a spălării de bani). Investirea fondurilor ilicite în active imobiliare reprezintă cea de-a treia și ultima etapă a ciclului de spălare a banilor, după plasare și fazele de stratificare. Plasarea constă în mutarea fondurilor direct asociate cu o infracțiune și introducerea lor în sistemul financiar (de exemplu, constituirea unor sume mari în depozite mici), iar stratificarea este apoi concepută pentru a ascunde sursa și a împiedica urmărirea prin îndepărtarea veniturilor ilegale de sursa fondurilor.

Achiziționarea de proprietăți imobiliare este o modalitate de a integra banii iliciți în economia legală. În plus, atunci când sunt vândute sau închiriate, proprietățile imobiliare oferă ceea ce pare a fi o sursă legală de venit. Tipologiile de spălare a banilor din sectorul imobiliar pot prezenta indicatori specifici precum: ▪ împrumuturi sau finanțări complexe de credite (utilizate ca acoperire pentru spălarea banilor, rambursarea lor putând fi folosită pentru a amesteca fondurile ilicite cu ce licite); ▪ subevaluare, supraevaluare și vânzări succesive la valori mai mari; ▪ scheme de ipotecă; ▪ venituri neobișnuite (de exemplu, lipsa veniturilor sau neconcordanța între venituri și standardul de viață), creșterea neobișnuită a mijloacelor financiare; ▪ utilizarea de societăți de fațadă, societăți fantomă, trusturi și structuri de societăți, care permit infractorului să nu apară ca fiind proprietarul real; ▪ venituri din chirii pentru a da o aparenta de legalitate fondurilor ilicite (chiria fiind plătită cu fonduri furnizate de către infractori pentru chiriași pentru a oferi legalitate fondurilor ilicite, fie închirierea proprietății unei terțe părți pe care o folosesc drept proprietar legal); ▪ renovări și îmbunătățiri aduse imobilului cu ajutorul fondurilor ilicite care cresc valoarea acestuia și care este apoi vândut la un preț mai mare; ▪ luarea în considerare a elementelor geografice etc.

„Acești indicatori evidențiază caracterul neobișnuit al tranzacției comparate față de o situație normală, indicând o posibilă tranzacție suspectă”, precizează ONPCSB.

Detectarea tranzacțiilor suspecte presupune identificarea riscurilor asociate clientului (identificarea cumpărătorului real, stabilirea dacă implicarea unor terți sau a unei societăți este făcută cu scopul de a ascunde identitatea proprietarului etc.) și riscurilor asociate tranzacției – care se referă la o serie de elemente, cum ar fi: ▪ tipul de proprietate; ▪ tranzacțiile succesive; ▪ subevaluarea sau supraevaluarea; ▪ neconcordanța dintre profilul cumpărătorului și proprietatea achiziționată; ▪ riscurile de finanțare (legate de sursa fondurilor, de utilizarea numerarului sau a împrumuturilor); ▪ lipsa de interes pentru a obține un preț mai bun - cumpărătorul achiziționează proprietatea fără să o vadă sau fără un interes vizibil pentru caracteristicile acesteia; ▪ distanță geografică mare și inexplicabilă între locația proprietății și cea a cumpărătorului.

Ghidul prezintă pe larg exemple de tipologii de spălare a banilor în sectorul imobiliar. Astfel, sunt descrise,  opt tipologii cu obiective generale aferente, la fiecare dintre acestea fiind prezentate mecanismele folosite și indicatorii specifici:

1) ascunderea beneficiarului real al unui activ imobiliar (▪ prin utilizarea unei societăți fantomă sau a unui trust; ▪ prin utilizarea unui interpus; ▪ prin utilizarea unei adrese neclare. Aceste tactici constau în abordări diferite, dar toate au scopul comun de a ascunde beneficiarul efectiv sau adevăratul proprietar al unei proprietăți. Fiecare dintre acestea vor produce indicatori distincți pentru detectare);

2) canalizarea fondurilor ilicite prin credite ipotecare (▪ prin dobândirea multor credite ipotecare; ▪ prin ipotecarea repetată a unei proprietăți; ▪ prin dobândirea unui credit ipotecar de dimensiuni exagerate; ▪ prin împrumutarea banilor pentru sine însuși; ▪ prin achiziționarea unei proprietăți foarte valoroase cu un credit ipotecar mare; ▪ prin preluarea creditelor ipotecare existente; ▪ prin efectuarea plăților aferente creditului ipotecar în numerar);

3) convertirea rapidă a fondurilor ilicite într-un activ imobiliar (▪ subevaluând și plătind diferența la negru; ▪ prin cumpărarea directă a activului imobiliar cu fonduri ilicite sau mixte; ▪ prin neplata unui împrumut către sine sau către un asociat);

4) vânzarea/revânzarea/renovarea de case pentru a transforma fonduri ilicite în fonduri curate (▪ cumpărând o proprietate și vânzând-o cât mai repede posibil; ▪ prin înțelegerea cu proprietarul și revânzarea proprietății; ▪ prin renovarea unei proprietăți cu bani lichizi/fonduri ilicite; ▪ cumpărând un imobil în pre-construcție și revânzându-l înainte de data finalizării; ▪ prin vânzarea unei proprietăți existente prin cesiune);

5) ascunderea capitalului în alte jurisdicții (▪ prin cumpărarea unei proprietăți într-o țară cu un puternic potențial imobiliar);

6) achiziționarea unei proprietăți în scop infracțional (▪ prin achiziționarea unei proprietăți într-o zonă de interes);

7) spălarea banilor prin tranzacții imobiliare anulate (▪ plătind un avans, renunțând și primind o rambursare curată);

8) dobândirea unei surse legale de venit/bani, pe care îi va amesteca cu banii iliciți (▪ prin cumpărarea de proprietăți de închiriat și prin completarea veniturilor cu banii din chirii).

(Copyright foto: 123RF Stock Photo)