În contextul recentei decizii a BNR de a reintroduce, de la 1 ianuarie 2019, un nivel maxim al gradului de îndatorare pentru împrumuturile în lei (40%) şi în valută (20%), analiştii companiei de consultanță imobiliară Colliers International Romania estimează că impactul în ceea ce privește prețurile din piața rezidențială va fi orientat în cea mai mare parte către locuințele cu prețuri scăzute și medii.

„Pe fondul noilor limitări care vor avea impact asupra cererii, vânzările de locuințe au început deja să scadă în ultimele luni. În egală măsură, finalul anului 2017 și prima parte a anului 2018 au părut destul de puternice pe zona de vânzări, ca urmare a temerii de a rata o oportunitate: ratele dobânzilor au crescut mult în ultimul an, astfel că multe persoane poate au dorit să cumpere un apartament cât mai repede, ceea ce ar fi condus la o scădere semnificativă după mijlocul anului 2018. Pe de altă parte, în primele 9 luni ale anului, vânzările apartamentelor au scăzut cu 13%, procentaj puțin impresionant, în timp ce numărul de case vândute a fost aproape neschimbat (-5% față de anul trecut)”, precizează compania, într-un comunicat.

„În condițiile unei piețe constrânse, această reglementare va fi relevantă pentru piață, dar mai puțin decât pare la prima vedere. Potrivit băncii centrale, media actuală a serviciului datoriei unui debitor individual este de aproximativ 47%, în timp ce pentru o familie cu doi copii, nivelul este apropiat de noua limită. Totuși, impactul general va fi parțial compensat de reclasificarea definiției venitului disponibil”, a declarat Mihai Pătrulescu, Senior Associate Investment Services în cadrul Colliers International Romania.

La rândul lor, băncile au devenit mult mai indulgente în acordarea de împrumuturi noi decât în trecut: serviciul datoriei pentru noile credite acordate persoanelor cu venituri mici a crescut cu peste 10 puncte procentuale în perioada martie 2017 și martie 2018, până spre 57% față de media pieței de 43%. Potrivit companiei de consultanţă imobiliară, acesta este motivul pentru care locuințele cu prețuri scăzute și medii ar putea să sufere cel mai mult, deoarece persoanele cu venituri mici sau medii au sărit cu mult pragul de îndatorare de 40% pentru credite în lei. „Este puțin probabil ca o scădere generalizată și semnificativă a prețurilor să aibă loc strict din cauza regulamentului nou al BNR și a contextului actual al pieței. Cu toate acestea, anul 2019 are șanse să devină un an de reechilibrare a așteptărilor dezvoltatorilor, ale băncilor și ale potențialilor cumpărători. Precizăm că nu luăm în calcul revenirea unor tensiuni economice majore în economia globală sau europeană, care ar risca să înrăutățească impactul noilor reglementări”, a explicat Silviu Pop, Head of Research în cadrul Colliers International Romania.

Pe termen scurt, așteptările autorilor studiului relevă o revitalizare a trendului de cumpărare în ultima parte a anului, mai ales din partea persoanelor care ar risca să nu își mai permită un credit, dar fără ca această tendință să alimenteze prețurile. „Dezvoltatorii vor fi mai degrabă bucuroși să mai reducă din stocurile lor actuale, avându-se în vedere perspectiva cererii reduse începând cu anul 2019. Mai mult decât atât, proiectele rezidențiale care nu au fost începute ar putea aștepta o clarificare a situației, cel puțin până la mijlocul anului 2019, mai ales că un stoc impresionant este deja în plin proces de livrare; în plus, dezvoltatorii care nu au reușit să vândă un număr important de apartamente în faza de dezvoltare ar putea amâna data livrării”, se subliniază în comunicat. „Pe termen mediu și lung, impactul în ceea ce privește prețurile va fi inegal, orientat mai mult către cele sub media pieței rezidențiale; urcând către valorile superioare, impactul va fi mai diminuat. În același timp, vom vedea și o creștere a pieței de închirieri”, a încheiat Mihai Pătrulescu.

În opinia Colliers, se va observa un efect mai redus și asupra valorii apartamentelor din zonele centrale sau cu o conectivitate foarte bună la hub-uri de afaceri prin comparație cu apartamentele sau casele de la periferia orașelor. Totodată, diferența de preț dintre apartamentele noi și cele vechi (nu în zonele centrale) va deveni mult mai mare decât în prezent. „Întrucât va deveni mai dificil să deții o locuință, chiriile vor crește pe termen lung, cu efect simțitor și în următorii doi-trei ani. În prezent, România are cel mai ridicat grad de deținere a locuinței proprii din UE, cu mult peste 90%, dar acest lucru va scădea treptat în timp. Un efect indirect al reducerii acestui nivel ar putea fi îmbunătățirea mobilității interne a forței de muncă a României, ceea ce poate duce la creșterea PIB-ului pe termen lung. În ceea ce privește efectul pentru educația consumatorilor, regulamentul ar trebui să se dovedească pozitiv, deși va avea un impact negativ asupra pieței pentru câțiva ani”, menţionează autorii analizei. (Al.R.)